Dit artikel is geüpdatet op 12 december 2022 - Toen ik eind 2018 mijn eerste koophuis kocht, vond ik het van tevoren al lastig om in te schatten wat de kosten zouden zijn waar je rekening mee moet houden als je een huis koopt. Maar het bedrag dat ik het jaar erop zou terugkrijgen na de belastingaangifte... dat vond ik al helemaal abracadabra. Tijd om daar eens wat duidelijkheid in te brengen!
In deze blog leg ik je precies uit:
- Welke kosten je in 2022 fiscaal af kunt trekken als je in 2021 een huis hebt gekocht;
- Hoe je kunt berekenen welk bedrag jij terug kunt krijgen van de belasting;
- Hoeveel geld ik heb teruggekregen (met behulp van een rekenvoorbeeld).
Welke kosten koper kun je fiscaal aftrekken?
Als je een huis hebt gekocht, mag je sowieso je betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekken. Dat wordt de hypotheekrenteaftrek genoemd en betekent dat je een bepaald percentage van de hypotheekrente die je hebt betaald, terugkrijgt wanneer je aangifte van je inkomstenbelasting doet in het jaar erna. Wat dat percentage precies is, daar kom ik later in dit artikel op terug.Na het jaar waarin je je huis koopt, kun je bovendien een aantal eenmalige kosten fiscaal aftrekken die je hebt betaald voor de aankoop van je huis.
Hieronder vind je een overzicht van de kosten koper die je in veel gevallen hebt betaald voor de aankoop van je huis én ontdek je of je deze kosten wel of niet fiscaal mag aftrekken.
Kosten
|
Fiscaal aftrekbaar?
|
|---|---|
Kosten voor aankoopmakelaar
|
Nee
|
Overdrachtsbelasting
|
Nee
|
Hypotheekakte bij de notaris
|
Ja
|
Leveringsakte bij de notaris
|
Nee
|
Kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling
|
Ja
|
Taxatiekosten
|
Ja
|
Bouwkundige keuring voor hypotheek of NHG
|
Ja
|
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) (0,7% in 2021)
|
Ja
|
Kosten voor aanvraag Starterslening
|
Ja
|
NHG over Starterslening (0,7% in 2021)
|
Ja
|
Hypotheekakte Starterslening
|
Ja
|
Overzicht van de kosten koper
Aankoopmakelaar
Heb je een aankoopmakelaar ingeschakeld voor het kopen van een woning? De kosten die je daarvoor hebt gemaakt kun je niet fiscaal aftrekken.
Taxatie & Bouwkundige keuring
Als je een hypotheek aan wilt vragen, is een taxatie van de woning verplicht. Deze kosten kun je fiscaal aftrekken, net als de kosten voor de bouwkundige keuring die je als aankopende partij kunt laten uitvoeren. De bouwkundige keuring is niet verplicht. Let op: je mag de kosten voor de bouwkundige keuring alleen aftrekken als je die nodig hebt voor je NHG-aanvraag.
Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting was tot 2020 in de meeste gevallen het grootste gedeelte van de kosten koper die je betaalt bij aankoop van de woning. De overdrachtsbelasting bedroeg 2% van het totale aankoopbedrag van je woning en was niet fiscaal aftrekbaar. Als je in 2021 onder de 35 jaar was, een huis kocht en nog niet eerder van dit belastingvoordeel had geprofiteerd, betaal je geen overdrachtsbelasting. Op een huis met een aankoopwaarde van €300.000 scheelt dat dus €6.000, bizar!
Als je ouder bent dan 35 jaar of je hebt al gebruik gemaakt van deze regeling, dan betaal je nog wel 2% overdrachtsbelasting. Als je een huis koopt als belegging, met als doel deze te gaan verhuren, dan is de overdrachtsbelasting zelfs 8% sinds 2021.
Notaris
Na het tekenen van de hypotheekakte en leveringsakte bij de notaris, is de woning officieel van jou/jullie. Let op: de hypotheekakte is wel fiscaal aftrekbaar, maar de leveringsakte niet. Kijk dus goed op de Nota van Afrekening wat de kosten waren voor de hypotheekakte. In het geval van de Starterslening heb je twee hypotheekakten, daarover in de alinea 'Starterslening' meer.Nationale Hypotheek Garantie
Als je een woning koopt onder de gemiddelde huizenprijs (in 2021 is dat €325.000 bij 'normale' woningen en €344.500 bij woningen die energiebesparende maatregelen treffen) dan kun je je hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).Je betaalt daarvoor 0,7% van het totale aankoopbedrag, maar hebt recht op een lagere rente en bent extra verzekerd wanneer je je hypotheek onverhoopt niet kunt betalen. De 0,7% van het aankoopbedrag (NHG) kun je fiscaal aftrekken.
👉Bekijk wat jouw hypotheekrente zou zijn zonder of met NHG.
De kosten voor het aanvragen van de Starterslening (€750), de NHG die je betaalt over de Starterslening (0,7% van de totale lening) en de hypotheekakte die je moet afsluiten bij de notaris, zijn alledrie fiscaal aftrekbaar.
Van de kosten koper die ik heb betaald (€10.178,36) heb ik dus bijna 1/4e teruggekregen. Een leuk extraatje :-)
👉Bekijk wat jouw hypotheekrente zou zijn zonder of met NHG.
Starterslening
De Starterslening is een lening die door een aantal gemeenten in Nederland verstrekt wordt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Dit met als doel om het aankopen van een woning onder starters te stimuleren. Helaas wordt deze lening niet meer in alle gemeenten verstrekt, maar lucky me: omdat ik een huis kocht in Veenendaal én starter bent, had ik wel recht op deze lening.De kosten voor het aanvragen van de Starterslening (€750), de NHG die je betaalt over de Starterslening (0,7% van de totale lening) en de hypotheekakte die je moet afsluiten bij de notaris, zijn alledrie fiscaal aftrekbaar.
Belastingpercentages in 2021
Het bedrag dat je daadwerkelijk terugkrijgt is afhankelijk van het percentage inkomstenbelasting dat je betaalt. Dat percentage wordt berekend op basis van je inkomen en verandert vaak per jaar. Omdat je in 2022 belastingaangifte doet over 2021, wordt er ook gerekend met de inkomstenbelastingpercentages van 2021.Belastingpercentages inkomstenbelasting per inkomensgroep (2021):
Inkomen
|
% Inkomstenbelasting*
|
|---|---|
€0 - €68.508
|
37,10%
|
> €68.508
|
49,50%
|
Rekenvoorbeeld:
Je hebt in 2021 een huis gekocht. Je betaalt €2.000 voor hypotheekadvies en bemiddelingskosten. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Jouw inkomen is €40.000. Je krijgt dus €742 van deze kosten terug (37,10% van €2.000).
Welk bedrag kreeg ik terug van de betaalde Kosten Koper?
Omdat ik mijn huis in 2018 kocht, reken ik nog met de inkomstenbelastingpercentages van dat jaar. Mijn inkomsten vielen in schaal 2 (zoals het grootste gedeelte van de Nederlandse huizenbezitters) en dat betekent dat ik destijds 40,85% van de aftrekbare kosten terugkreeg.
Kosten
|
Teruggaaf
|
|---|---|
Hypotheekakte (€550,00)
|
€224,68
|
Hypotheekakte NHG (€550,00)
|
€224,68
|
Hypotheekadvies & bemiddeling (€1.875,00)
|
€765,94
|
Taxatiekosten (€600,00)
|
€245,10
|
NHG hypotheek (€1.445,00)
|
€590,28
|
NHG Starterslening (€320,00)
|
€130,72
|
Aanvragen Starterslening (€750,00)
|
€306,38
|
TOTAAL
| €2.487,78 |
Van de kosten koper die ik heb betaald (€10.178,36) heb ik dus bijna 1/4e teruggekregen. Een leuk extraatje :-)
Thanks voor dit handige overzicht! Ik wist zelf niet hoe dit in elkaar zit en waarschijnlijk tekenen wij volgende week het koopcontract voor mijn nieuwe huis! Dus ik heb meteen opgeschreven wat voor mij van toepassing is zodat ik het direct zelf kan uitrekenen en weet wat wij terug krijgen volgend jaar!
BeantwoordenVerwijderenWat een handig artikel! Dankjewel hiervoor! Ik heb net een huis gekocht en krijg zo te lezen ook nog heel wat kosten terug straks in 2020 :) Een fijne meevaller!
BeantwoordenVerwijderenWat een mega handig artikel! Ik heb even een aantal screenshots gemaakt, mijn vriend en ik hebben namelijk ook een huisje gekocht, ideaal om te weten!
BeantwoordenVerwijderenThanks, duidelijker dan dit kon ik nergens vinden. Hier kan ik wat mee in mijn zoektocht naar een woning.
BeantwoordenVerwijderenIk begrijp niet helemaal hoe je aan de 40.85% gekomen bent. Wil je dat eens uitleggen?
BeantwoordenVerwijderenDat komt omdat hij met de percentages over het jaar 2018 heeft berekend. In 2019 is , in zijn geval, 38,10%
BeantwoordenVerwijderenHeel duidelijk en super handig.
BeantwoordenVerwijderenWel veel artikelen gelezen maar ik had hiervoor geen enkele begrepen 😅
Interessant artikel! Super handig en heel duidelijk omschreven. Wat fijn om ook dingen te lezen over de notaris, in sommige artikelen vergeten ze dat wel eens. Ik ga deze informatie zeker ergens goed opslaan! Groetjes, Carla
BeantwoordenVerwijderenLeuke blog! Deze informatie is heel handig en ik ga het zeker in de praktijk gebruiken. Ik ben namelijk samen met mijn vriend op zoek naar een koop huisje, maar dan is het zeker handig om dit in mijn achter hoofd te houden. Liefs, Anne
BeantwoordenVerwijderen